本篇文章给大家谈谈老旧小区改造存在的重点难点问题，以及老旧小区改造存在的重点难点问题有哪些对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔，本文目录一览：，1、，老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策，2、，老旧小区改造您认为最大的难题是什么？
本篇文章给大家谈谈老旧小区改造存在的重点难点问题，以及老旧小区改造存在的重点难点问题有哪些对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录一览：
- 1、老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策
- 2、老旧小区改造您认为最大的难题是什么？
- 3、老旧小区改造存在哪些问题
- 4、老旧小区改造装修质量控制重点和难点
- 5、聚焦老旧小区改造：治理内涝 隐蔽工程改造是重点、难点
老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策
随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下一些老旧小区就显得黯然失色。烟台市芝罘区作为中心区、老城区，有常住居民31.6万户，其中，无物业管理老旧小区居民15.4万户，占全区总户数的48.7%。由于建成时间长、基础设施差、管理不到位等原因，这些老旧小区在住宅区改造及社区物业管理工作方面，存在着很多现实的困难和问题。
一、困难和问题
一是产权复杂，维修资金缺失。老旧住宅区产权情况复杂，统一管理难度较大。同时，由于改制、破产等原因，个别老旧小区已无管理主体，处于“失管状态”，虽然前期我区对辖区的无人管理小区进行了升级改造，但由于没有后续管理，环境不容乐观，违章建筑、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿的情况比较普遍，绿地杂草丛生，严重影响了小区秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建设部要求建立维修资金，无法满足共用部位、共用设施的维修。老旧小区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，部分产权单位出于部门利益也不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。
二是居民认识存在误区。在过去计划经济体制下形成的居民住房福利制度，让很多老旧小区居民还存在很多无偿享受服务的传统思想，习惯了由原单位的房产管理部门的管房模式，多数居民认为实行物业管理就是想多收钱，额外增加生活负担，即便要交钱最好也是由原单位来缴纳。同时，居住在老旧小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域，“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识未形成。此外，群众对物业公司提供服务的内容及标准要求不一致，对物业费的收取标准心理预期不一致。
三是工作推进中不配合问题较为突出。一方面，整治项目和内容难以统一。由于居住习惯不同，小区内居民对整治工作意见不一，尤其涉及居民切身利益的事项，如清理菜地、无花果树、拆除违建等问题，很多居民不理解、不支持。还有部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。
四是物业管理企业水平参差不齐。各办事处虽然全部完成了街巷保洁市场化服务外包招投标工作，确定了相应保洁服务企业进驻，但部分保洁公司不具备物业管理资质，或资质较差，届时部分小区将出现保洁公司负责街巷保洁，物业公司负责小区的物业管理，容易造成责任不清、互相推诿，影响管理效果的问题。
二、意见与建议
一是要多方筹措改造资金。老旧小区居民收入普遍偏低，花钱买服务的意识较为淡薄，街道（园区）难以筹集整治和管理资金。要完成涉及15万户群众的老旧小区改造工作，所需要的资金巨大，需要多方筹措。住建部门要积极向上争取外墙节能改造、住房维修等专项补贴资金和相关政策扶持老旧小区改造存在的重点难点问题；经信、城管要加强对上沟通，协调供电、通信燃气、热力等单位将社区整治线路和设施的改造列入本单位工程计划，并安排专项资金；区政府根据财力状况，出资整治改造社区公共环境，增加便民设施。同时，可考虑引入社会资本的方式，采取政府、产权单位、居民个人和物业公司按比例共担的方式筹集改造资金。
二是强化宣传引导，建立长效机制。改造前，明确升级改造时间和目标并在小区显著位置予以公示，让业主能深刻感受到整治改造工作将会给老旧小区改造存在的重点难点问题他们带来的切身利益；物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，如建立微信公众号，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。同时要增加物业服务透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区布告栏进行张贴，或者以其他方式让业主知道。针对小区内物业缴费率低的情况，对小区业主物业消费观念进行引导，广泛宣传《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，通过公示物业成本核算，物业和业主的权力和义务等方式，推动和监督物业企业全面履行职责，让广大业主知道物业收费的合理性和合法性，改变业主不交物业费的思想，提高小区物业缴费率。除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。
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三是贯彻有关激励政策，引导物业公司多元经营。创造条件促进老旧小区内的多种经营，弥补维修管理经费的不足。严格落实《关于推进全省老旧小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕14号）有关要求，出台有关政策激励老旧小区物业企业。一是规模经营激励，通过支持物业规模化经营降低成本。二是特许经营激励，将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权一定交给物业企业，弥补其物业费。三是拓展经营激励，允许物业企业开展家政、维修、安装等便民服务，并收取约定费用。四是后续经营激励老旧小区改造存在的重点难点问题：对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。鼓励物业公司搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接，比如青华社区的“速易递”；租赁和房地产中介。物业管理在这方面有很大优势，随着房地产三级市场的活跃，老旧小区所具有的地域优势和配套优势，使得租赁和交易会越来越活跃。
四是逐步建立老旧小区专项维修资金。1999年以前的商品房基本上未建立维修资金。公房出售房屋和集资建房房屋虽然提取了维修资金，但市房屋资金管理中心不同意动用本金，共用部位和共用设施的维修资金仍然缺乏。针对上述情况，一方面积极协调市房屋资金管理中心必要时可动用维修资金，同时要积极探索维修资金稳妥投资增值的方式方法，不断壮大维修资金规模。另一方面，针对旧的小区没有维修基金，靠物业是很难把专项维修资金筹集起来这一情况，政府要采取适当方式建立老旧小区专项维修资金。同时要设立老旧小区应急管理基金。小区出现井盖丢失、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题由政府设立应急维修基金解决，待事后由责任主体补交有关费用，维修事宜由管理责任主体居委会或物业公司负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。
五是发挥好小区群众领袖作用，理顺情绪，化解矛盾。老旧住宅区整治改造和社区物业管理是一项复杂的系统工程，涉及的群众多、环节多、细节多，难免出现矛盾和问题，如住户分摊资金落实、群众不理解、不配合等问题，这就需要发挥好小区楼片长等群众领袖的作用，架起与群众联系沟通的桥梁纽带，广泛征求群众的意见建议，理顺情绪，化解矛盾。对一些关乎群众切身利益的问题，如信箱、监控的数量和点位，防盗门的样式、品牌及需要居民承担的资金数额，小区内树木花草等处理等，难免出现意见不统一的情形，这时既要面对面征求、召开恳谈会等形式，征求群众的整治意见，在保证绝大多数人利益的同时要做好其他群众情绪理顺工作。此外，在管理方式上，可以考虑社区自治。适时成立业主委员会，由社区居委会协同业主委员会在广大业主和社区失业人员中优先招聘服务人员，并通过购买服务的方式对公共设施进行检修，形成自主管理的模式。物业费由业主委员会负责收取并在固定位置定期公示费用收支情况。对于服务不到位的，由业主委员会负责收集投诉意见并更换服务人员。
六是积极协调，形成工作合力。区政府要重点做好对上的协调沟通，充分发挥供电、供水、供暖、供气等公共服务企业在老旧小区改造和物业管理中的重要作用，尤其是对一些前期没有并网管理且老化严重的小区，争取优先改造移交并网管理；城管局要推进综合执法进社区、进小区，对居民区存在的乱搭乱建和违章建筑要加大执法力度，配合社区和物业公司做好清理整顿。建议深入理顺区街城管体制，将开放式无人管理小区环卫保洁、园林绿化等责任彻底下放街道，企事业单位自管小区日常管理也由街道负责指导监督。并赋予街道（园区）物管企业进驻的初审权，由街道（园区）结合辖区实际与骨干物业公司签订《物业管理合作协议书》，接管其辖区范围内的开放式无人管理小区。同时，将物业服务企业的资质申报下放到所在街道（园区），即物业企业的资质申报、年审资料，必须先经街道（园区）受理审核后，才能交由区住建部门审批备案，从而使街道（园区）掌握物业服务企业的“紧箍咒”，为推动物业管理和社区管理有机结合创造条件。
七是坚持市场化运作与政府托底并行的工作方法。居住在老旧小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域。对这部分群体，需要政府部门进行补贴，做好保障，逐步建立起“街道主导、建管并举、市场化运作、政府托底”的工作机制。在具体操作上，要采取先整改，再收费的方式，以改造的实际成效赢得群众对缴费的支持。对老旧小区本着“物业公司先期介入、小区先行整改、整改后交付物业管理服务”的方式统筹推进老旧小区的改造和物业管理工作，“改造一个，交付一个，成熟一个，收费一个“的原则有计划、分批次地推进，有序扩大物业管理的覆盖面。对改造验收合格的老旧小区，交付物业公司管理，待物业服务得到绝大多数居民满意的情况下，启动物业缴费，实现企业化运营。
八是统一规划设计，统筹协调推进。在小区前期的改造规划上，建议聘请专业机构，统一进行规划，重点是要做好管网、线路等基础设置的改造规划，避免重复改造、重复施工等问题。在小区物业管理上，应统一物业管理，避免多头管理。可考虑全区统一招标一个有实力的物业公司，不但可以保证后期物业管理质量，而且可以通过规模化降低企业成本，减少政府补贴，减轻财政负担。 ;
老旧小区改造您认为最大的难题是什么？
老旧小区改造我认为最大的难题是居民的思想观念。首先老旧小区脏乱差，私搭乱建现象比较严重，如果改造就必须拆除这些违章建筑，要让违章户自行拆除，困难很大，思想工作就要做得细致，否则拆除工作就无法进行。第二是改造后的小区如何管理，如果管理不到位，前期的工作将前功尽弃。只有前期和后期工作结合起来认真做好，老旧小区改造的工作才能真正造福于民。
老旧小区改造存在哪些问题
老旧小区改造存在问题如下：1首先是资金的问题2居民住户的配合问题3设备老旧问题等，所以需要各方积极配合。
老旧小区改造装修质量控制重点和难点
老旧小区改造装修质量控制，重点和难点，分别是楼梯建筑时间长，质量，参差不齐水管，下水道老化老旧小区居住的人群收入普遍偏低，拿不出大笔资金来。
聚焦老旧小区改造：治理内涝 隐蔽工程改造是重点、难点
城镇老旧小区改造关系到千家万户的切身利益，既是重大民生工程和发展工程，也是一项综合、细致、复杂的系统工程。那么，哪些老旧小区应尽快改造?改造老旧小区都有哪些难点?如何克服这些难点，尽快提升居民居住品质呢?
日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，进一步明确了全面推进城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务、改造对象范围、支持政策和保障措施等。
《意见》明确，老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。
“最急需改造的应该是那些基础类改造的小区。这类小区的改造需求比较迫切，比如给水、排水管道的改造，电线老化的检修和更换等等，都是居民生活的最基础保障。”中国生态城市研究院首席工程师赵江在接受记者采访时表示，“老旧小区改造是城市更新的一部分，老旧小区改造对于居民来说切实解决了居住问题，提升居住品质。”
老旧小区改造的技术难点主要在于排水系统。赵江表示，近几年来，我国降雨特征发生了不小的变化，雨频比较集中，短历时的强暴雨比较多，一些老旧小区由于排水系统老旧，不能及时排水导致内涝。这种情况在未来可能还有加重的趋势，所以要早做应对。
在改造老旧小区时，治理内涝非常重要。赵江介绍，由于过去城市建设标准较低，排水管道设计标准大部分是0.5/年-1/年，即可以抵挡半年一次到一年一次的大降水量。排水管网设计老旧，导致老旧小区容易出现内涝。因此在做老旧小区改造的时候，可以利用海绵城市理念，在大管网系统来不及改造提高情况下，把短历时的暴雨蓄滞起来，再慢慢排出去。
作为国家第一批海绵试点城市的镇江，通过海绵城市方案，将0.5/年~1/年的管网标准提升到5/年~10/年的管网标准，极大的改善了内涝的情况。
此外，在老旧小区改造的过程中，要强调因地制宜。在不大规模拆迁的情况下，既要保证居民的正常生活，又要更新一些设施，这个过程中可能会引发一些矛盾。
赵江举例说，水、电、燃气的管路都需要进行性能提升，但是由于现实情况复杂，按照国家最新的标准，新的管路无法实施铺设，所以在改造的过程当中就需要创新，在整体布局上，结合现有的道路或者墙面来开展改造工程。另一方面，需要采用新的理念，在管网的改造上可以将海绵城市还有景观提升结合起来，达到事半功倍的效果。
天津大学建筑学院党委书记宋昆认为，改造老旧小区的难点在于隐蔽工程、地下工程的改造。由于年代久远，一些工程图纸遗失或者根本就没有图纸，导致地下工程的结构不清晰，没有资料记录地下管道、电线的铺设、走向情况。相比隐蔽工程，大部分的工程技术都比较成熟，可见的工程改造在技术上并没有难点，最多就是工程繁杂，需要多方面统筹协调。
《意见》中明确，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，目标比去年增加一倍，重点是2000年年底前建成的住宅区。
宋昆认为，达成这个目标难度不小。他认为，改造老旧小区最重要的是居民的自己的改造意愿，如何做好这700万户的思想工作，积极配合改造，是首要也是最困难的一项任务。
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